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因违反购房限购政策,司法网拍买受人竞买的第二套房无法办理过户

作者:  信息来源:  发布时间:2019-05-22 15:15:03  点击数:  [打印此页 关闭此页]

编者按

?????? 司法网拍,就是当债务人无法偿还债务时,法院在强制执行阶段将债务人的财产在网络上进行拍卖“变现”的一种方式。

?????? 2018年花都法院聚焦财产变现难题,采取措施实现司法网拍提质增速。司法网拍逐渐进入大众的视野,成为普通百姓买房买车的“好去处”。但是,参与司法网拍也有许多细节性的问题需要注意,比如拍卖标的物存在的各种瑕疵,国家和省、市有关住房的限购政策等。了解了这些情况,买受人才能更好的规避司法网拍中存在的风险!


基本案情

?????? 本院在执行申请执行人邝某与被执行人刘某借款合同纠纷一案中,依法在淘宝网拍卖被执行人刘某的五套房产,买受人李某通过本院淘宝网司法拍卖网络平台于2019年1月18日拍卖竞得被执行人刘某所有的位于花都区赤坭镇的A房,又于2019年1月29日拍卖竞得被执行人刘某所有的位于花都区赤坭镇的B房。

?????? 买受人李某是广州市户籍,1996年出生,未婚人士。据李某陈述,由于他不了解广州市房产限购政策,在竞得以上第一套房产之后还参与以上第二套房产的竞拍并竞拍成功。根据广州市购房限购政策,广州市户籍成年单身人士在广州市限购1套住房。李某已成年且单身,在竞拍到以上第一套房产后在广州市辖区内不再具备购买第二套房的资格。李某的行为将导致他通过司法网拍购买的第二套房无法办理过户手续。如李某拍卖成交后悔拍而逾期未支付拍卖款的,交纳的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、充抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的,李某不得参加竞买。


法官说法

?????? 司法网络拍卖房屋有一定的风险,如果买受人没有深入了解,很有可能会 “得不偿失”。下面法官给大家介绍一些司法网拍房产时存在的风险点:

?????? 一、标的物按现状拍卖,现状与询价建议书不一致的风险及评估基准日至产权过户登记之时所产生的风险,如隐藏瑕疵缺陷、损毁等。有意竞买者需要亲自实地看样。竞买人一旦作出竞买决定,即表明已完全了解,并接受标的物的现状和瑕疵。

?????? 二、拍卖标的物交易及过户按拍卖标的所在地有关房地产政策执行,竞买人须查询确认自己的购房资格,过户风险自行承担。如竞买人不符合现行政策规定而参加竞买,导致不能办理过户手续的后果和法律责任及造成的损失由竞买人承担。

?????? 三、买受人承担税、费及相关欠费的风险。在法院的司法拍卖中,税费均由竞拍人来承担。办理房产过户过程中所涉及的买卖双方需要承担的税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担,具体费用需要竞买人于竞买前至相关单位自行查询。竞得价就是成交价,而竞得价是明示的,其税费完全依法征收,没有折扣。如果拍卖房的产权证没有办出的,那就涉及二次过户问题,即契税交2次。

?????? 四、办理户口的风险。很多参与竞拍者考虑因素可能在于是否是学区房,而拍下房屋也是希望让孩子入住理想的学区。然而,有一个问题需要提前考虑清楚,房屋虽然拍下了,但是原房主的户口没迁出,新房主的户口则可能因此而无法迁入。如对户口有特殊需要的,需要竞买人自行征询当地公安机关户籍管理部门了解。


法官提醒

?????? 买受人在竞买前要做好充足准备,以便避免一些不必要的麻烦。

?????? 一、 做好购买资金预算筹备。

?????? 购买拍卖的房产需要一次性付款,涉及到的金额巨大,必须预先对自己的经济实力有个准确的判断。计算成本的时候一定要把交易税费都算上,因为交易税费也是一笔不小的数目。提前做好资金预算,提前对房产做了解并有个差不多的估价。对自己的可承受范围做到心中有数,超过可承受范围坚决不能竞拍,一定要冷静谨慎,不要受到环境的影响。?????????????????????????

?????? 二、提前详细了解市场行情。

?????? 购买拍卖房产需要足够的谨慎,对市场做了认真的调查和有了准确的判断之后再出手。一般以起拍价成交的房产很少,所以在参与拍卖的时候不要只看起拍价,要详细实地调查了解标的物地理位置、市场租金、市场售价情况。很多购房者在买到拍卖房产之后才发现房产的价值不高,这是很不明智的。交易有风险,买卖需谨慎。

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